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            新目标!用来衡量好城市

            admin 2019-05-22 364人围观 ,发现0个评论

            在房地产范畴,有几个姓名咱们看到了能够灵敏一些,有关他们的文章和观念,值得细读。 


            这几个人是:任志强、孙宏斌、左晖、陆铭、赵燕菁、刘海影、水库论坛。


            这篇文章悉数来自厦门大学赵燕菁先生的一次讲演,捡干货共享下。


            01东莞松山湖的故事


            松山湖板块彻底能够比美姑苏的工业园区。


            但东莞创始了一个先例,政府不在靠卖地挣钱,而是靠财务挣钱。 



            首要,东莞把松山湖的土地以本钱价卖给了华为,不挣钱,条件是华为把工厂搬过来。 


            华为过来往后呢,开端建房,但也不着急挣钱。


            以每个月32块钱一平米的价格租给员工,接连五年,这五年里是有现金流收入的,五年后假如你还在华为作业,就按每平米8700元新目标!用来衡量好城市把房子卖给你,留住人才。  


            要知道周边万科的房价现已是每平米3万元。


            员工交房租,五年往后交给差额以贱价买下房子,5年后上市实现期权。  


            关于企业来讲,华为操控了薪酬本钱,由于租金下降,你们只需在华为干,后边还有一大笔钱等着你,员工就会承受较低的薪酬水平。


            政府看似以本钱价将土地使用权卖给华为,而实践是将本来一次性的土地金融转化成了持续性的土地财务。


            华为2015年在东莞交了十亿元的税,就算不添加接连十年,也有一百个亿。 


            东莞政府其实一点儿没少赚,抛弃了卖的短钱,却得到了稳定长钱(税收)。抛弃了本钱收入,换来了运营现金流。  


            此举不只换来了华为,5年往后,也换来了一批有房的中产阶级。


            02土地金融和土地财务的差异


            有两个公式新目标!用来衡量好城市但是便利了解:


            本钱收入-本钱性开销=本钱新目标!用来衡量好城市性剩下,这是金融,做“量”。


            运营收入-运营性开销=运营性剩下,这是财务,做“流”。


            卖地收入便是土地金融,房产税则是土地财务。 GDP是金融式增加,税收是财务式增加。借款买房是金融,房租报答是财务。


            假如一个工厂在建造的阶段,买地、买设备、盖房子,这是本钱运作。 


            但企业不能一向盖厂房,盖完房子就要去出产、出售,这是运营。 



            本来的增加是把“本钱性剩下”作为启动资金,做新的事,完结增加。 


            现在的增加,能够没有本钱性剩下。启动资金来自未来的“运营性剩下”贴现。 


            举个比如: 我只需让银行信任桥能够挣钱,就能够不依赖曩昔剩下堆集,先向银行借钱建桥,挣钱后再分期还给银行。


            03衡量好城市的新目标


            咱们现已进入城市化后半程,不能只看城市的GDP高就去出资,而要看这个城市的现金流(税收)是否在增加。


            要看这个城市是不是能挣钱了,而不是看这个城市是不是能花钱,能赚来钱才是真本事。


            这就意味着往后咱们出资时,挑选城市变得无比重要。


            曩昔40年,选对城市的都发财了。


            现在也是如此,假如咱们选对了城市,咱们就能生计,假如选错了城市,就要和那个城市一同落寞。


            下图是个比如,1.0标准是用GDP来衡量城市,2.0标准是用税收衡量。


            能够看到,1.0和2.0的排名彻底不相同。



            再看一个比如:十年前,假设在广州和深圳间挑选,你会选谁?


            长期以来,广州的GDP一向高于深圳,是毋庸置疑的珠三角老迈,但假如十年前选广州就错了,深圳才是真的在挣大钱。


            两个城市近十年的财务(一般公共预新目标!用来衡量好城市算收入)从一开端深圳就高于广州,到了2017年深圳一般公共蜜桃网预算收入是3000多亿,广州是1500亿,而这两个城市的GDP规划是差不多的。


            因而,进入城市化转型阶段,“现金流收入(财务)”是一个远比经济总量更重要的经济目标。


            一个运营中额企业也是这样,体量再大,没有赢利也杯水车薪,所以现金流非常重要。


            曩昔几十年咱们的城市化前半段一向是“本钱性增加”:


            政府卖地、或许以土地融资取得收入, 然后进行本钱性开销—筑路、修桥、建水库、机场、码头,搞“七通一平”等;


            第二个阶段是运营阶段,招商、引资,经过企业、收税,掩盖本钱新目标!用来衡量好城市,取得收益。 


            能盖厂房的企业许多,但能挣钱的企业没几家。 


            城市也相同,建造起来的城市许多,能经过运营终究获利的很少。  


            一切城市的失利跟企业失利是一模相同的,有本钱建城市的许多,典型如新区,或许发明满足收益活下来的却很少。


            所以在城市化的转型阶段,对立的焦点不再是本钱缺乏,而是收入缺乏,是现金流缺乏以掩盖一般性公共服务的开销。


            已然税收是衡量城市发展潜力的重要依据,那就从这个维度给首要城市排个序,即“一般公共预算收入”从高到低摆放,如下图:



            当然,你也能够用“一般公共预算收入/GDP”来摆放,也是一种视点。


            文章来历:老钱说钱


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